Potsdam – Stadt für alle

Kategorie: Recherchen

Wir bringen Licht ins Dunkel! Immobilienkonzerne und internationale Investor*innen sind auch in Potsdam aktiv und verstecken sich viel zu oft hinter undurchsichtigen Beteiligungsgeseelschaften, Investmentfonds, Immobilienverwaltern. Wer hier in Potsdam den schnellen Profit mit Spekulation, Geldwäsche und Steuervermeidungsmodellen sollte wissen: Wir sind da und kennen Eure Geschäfte. Hier findet Ihr unsere bisherigen investigativen Recherchen. Viel mehr und überregional findet Ihr hier: https://correctiv.org/wem-gehoert-die-stadt/

  • Neue Informationen zu Michael Zeligman – dem Investor auf dem RAW Gelände

    Wir dokumentieren die Presseerklärung des Netzwerkes „Stadt für alle“

    Heute hat die Recherche – und Menschenrechtsplattform Public Eye aus der Schweiz eine neue Reportage zu den aktuellen Strukturen im Handel mit russischem Erdöl in Zeiten des Angriffskriegs gegen die Ukraine veröffentlicht.

    Hier findet man die komplette Recherche:
    https://www.publiceye.ch/de/themen/rohstoffhandel/russisches-erdoel-dubai-zieht-alle-register-um-die-schweiz-zu-verdraengen

    Dabei zeigen sie mit vielen Hintergrundinformationen, dass sich der unternehmerische Schwerpunkt dieses Handels inzwischen von der Schweiz nach Dubai in die Vereinigten Arabischen Emirate verlegt hat.
    Geblieben ist hingegen, dass neue, „kleinere“ und oft undurchsichtige Unternehmensstrukturen die Träger dieses lukrativen Handels sind. Oft werden damit die von der EU erlassenen Preisgrenzen überschritten, der auch ökologisch potentiell katastrophale Handel wird oft mit einer „Schattenflotte“ von alten und maroden Tankern abgewickelt und internationale Kontrollen sind kaum möglich.
    Deutlich wird: Für Russland läuft das internationale Geschäft mit Erdöl weiter blendend.

    Was hat das alles mit Potsdam zu tun?

    Wir haben seit August 2023 ein Verfahren, in dem uns der Erdölhändler Michael Zeligman falsche Tatsachenbehauptungen über seinen Handel mit russischem Erdöl vorwirft.
    Der von einer einstweiligen Verfügung betroffene Artikel aus dem Juli 2023 hatte sich unter anderem auf Reportagen von Public Eye, Financial Times und Bloomberg berufen. Auch damals ging es unter anderem um Michael Zeligman und seine Concept Oil Services Ldt.

    Trotz der bisherigen Urteile des Landgerichts Potsdam hatten wir immer wieder darauf verwiesen, dass es viel mehr an Informationen über die Unternehmenskonstrukte des Michael Zeligman gibt, als in Potsdam bisher bekannt und vom Landgericht anerkannt. Deshalb haben wir auch Prozesskostenbeihilfe beantragt, um bei Oberlandesgericht Berufung einzulegen.

    Nun hat eine erste Plattform neue Informationen veröffentlicht. Weitere große Medien – mit denen wir in Kontakt stehen – werden mit Sicherheit folgen.

    In der vorliegenden Reportage von Public Eye wird erklärt, dass ein Unternehmen mit dem Namen Demex Trading Limited DMCC im Grunde die Geschäfte der Concept Oil Services Ldt. übernommen hat, deren Eigentümer offensichtlich M. Zeligman ist – zumindest hat er ja in deren Namen gegen uns geklagt.
    Lieferanten, Empfänger, Liefermengen – alles genauso wie bisher – nur mit einer anderer Firma.
    Auch die Hintermänner – so die Vermutung von Public Eye – sind die Gleichen: Russische Geschäftsleute vor allem aus dem Umfeld und dem Management von Transneft.

    Konkret schreibt dazu Public Eye:
    „Laut einem Dokument, das uns vorliegt, waren im September 2022 vier Russen leitende Kader bei Demex, darunter Mikhail Meschentsew, der zwischen 2008 und 2010 Direktor von Transnefteproduct war, das zur staatlich russischen Transneft gehört, die alle Pipelines in Russland kontrolliert. Mehrere Quellen berichten, dass Meschentsev auch für Concept Oil Services Limited, ein Unternehmen mit Sitz in Hongkong – tätig ist. Vor dem Krieg in der Ukraine stand Concept Oil auf der Forbes-Liste der grössten Käufer von russischem Rohöl und war dafür bekannt, dass es sein Rohöl von kleinen russischen Produzenten bezieht, den sogenannten «Malychis» (Babys). Der offizielle Eigentümer des Unternehmens, der Lette Michael Zeligman, lebt in Monaco und hat bereits in mehreren Medien von sich reden gemacht.“

    Danach werden Verbindungen öffentlich gemacht, die wir ebenfalls schon einige Zeit haben.
    Darunter sind vor allem Veröffentlichungen aus unabhängigen, oppositionellen russischen Medienportalen, die uns vorliegen.
    Public Eye schreibt:
    „Concept Oil Services Limited steht seit mehreren Jahren unter dem Verdacht, von ehemaligen Transneft-Managern kontrolliert zu werden. Laut einer Recherche des unabhängigen russischen Medium istories stehen hinter dem Unternehmen der ehemalige Schwiegersohn von Nikolai Tokarev – aktuell Chef von Transneft und ein enger Vertrauter von Wladimir Putin – und Mikhail Arustamov, der frühere erste Vize-Direktor von Transneft. Arustamov hat diesen Sommer in Genf eine Liegenschaft im Wert von 3,8 Millionen Franken erworben, wie das Magazin Bilan berichtete.“

    Im Übrigen hat Public Eye versucht, die beiden Unternehmen für eine Stellungnahme zu erreichen – vergeblich.

    In einer Grafik wird von Public Eye die These von den Zwillingsunternehmen Concept Oil und Demex Trading aufgestellt:

    Was bedeutet das für uns und für die Landeshauptstadt Potsdam?

    Zuerst: Natürlich haben wir mit unseren Veröffentlichungen die richtigen Fragen gestellt und richtige, reale Verbindungen aufgezeigt.
    Der Investor Michael Zeligman ist mit großer Wahrscheinlichkeit viel tiefer in den Geschäften mit russischem Erdöl verwickelt, als bisher angenommen und hier in Potsdam publiziert – früher und auch während des russischen Angriffskrieges auf die Ukraine.

    Es wird Zeit, dass Politik und Verwaltung der Stadt Potsdam Konsequenzen ziehen und das geplante Bauprojekt auf dem RAW Gelände und ihre Zusammenarbeit mit diesem Investor beenden.

    Es ist eine Ohrfeige für alle ukrainischen Geflüchteten in der Stadt und widerspricht allen Solidaritätsbekundungen.
    Die Geschäfte mit Erdöl sind eine Katastrophe für den Klimaschutz.
    Die undurchsichtigen Unternehmenskonstrukte und Verbindungen sind politisch mindestens heikel.

    Stoppen wir den Investor auf dem ehemaligen RAW Gelände!

    Netzwerk „Stadt für alle“
    www.potsdam-stadtfueralle.de

  • Was gibt es eigentlich Neues zu den Investoren auf dem RAW – Gelände?

    Nein.
    Heute wollen wir nicht über die (Erdöl) Geschäfte von Herrn Zeligman berichten.
    Das überlassen wir jetzt erst einmal anderen Medien und konzentrieren uns darauf, den Rechtsstreit mit ihm und seiner Firma weiter zu führen. Das Urteil des Landgerichts schreit geradezu danach, empört den Kopf zu schütteln und mit aller Kraft weiter zu machen.

    Aber.
    Es gibt ja genug anderes rund um die Entwicklung des ehemaligen RAW – Geländes, was sich lohnt, zu erzählen und einzuordnen.

    Ein wenig hat uns die MAZ darauf gebracht. Die berichtete Anfang Oktober von archäologischen Funden auf dem Gelände – um dann im letzten Abschnitt fast schon beiläufig zu schreiben:
    „Mirco Nauheimer, der Geschäftsführer der The RAW Potsdam GmbH und Vertreter des Investors Michael Zeligman, wollte sich allerdings auch auf mehrfache Anfrage nicht weiter zum Stand des Bauprojekts äußern.“ …
    Und: „Wann die Grundsteinlegung und Fertigstellung geplant sind und wer die seit 2018 versprochenen High-Tech-Ankermieter sein werden, ist nicht bekannt.“ – https://www.maz-online.de/lokales/potsdam/raw-potsdam-archaeologische-ergebnisse-liegen-vor-doch-ein-baustart-ist-nicht-in-sicht-E5OWYOH6AFEB7E4NC7N6ZM4B6Y.html
    Zusammengefasst heißt das aus unserer Sicht: Da passiert gerade offenbar nicht so viel. Trotz der im Sommer erteilten Baugenehmigung sieht es nicht danach aus, also ob jetzt mit Elan und Euphorie an den Bau des so gepriesenen „Creative Village“ gegangen würde.
    Dass es noch keine belastbaren Informationen über die „Ankermieter“ gab, haben wir schon oft kritisiert. Wenn man bedenkt, was sich seit 2018 auf dem Gebiet der IT Unternehmen getan hat, die Krise der großen Digitalkonzerne in den USA kennt und die Folgen von Corona und Homeoffice einrechnet – ist das auch kein Wunder.

    Vielleicht ist es ja auch so, dass alle Beteiligten ganz viel anderes zu tun haben.
    Mirco Nauheimer ist eben auch Geschäftsführer in einigen anderen Unternehmen. Immerhin entwickelt er als einer der Geschäftsführer der Euromovement Industriepark GmbH auch den ehemaligen Flugplatz in Drewitz bei Jänschwalde als Gewerbegebiet – https://www.euromovement.de/
    Auch hier scheint er im Auftrag von Herrn Zeligman tätig zu sein, denn laut Gesellschafterauszug des Unternehmens Euromovement Energiepark GmbH ist mit einem Anteil von 16,67 % eine Althafen IV GmbH beteiligt, auch deren Geschäftsführer ist Mirco Nauheimer. Hauptgesellschafter von Althafen IV ist ein in Zypern gelistetes Unternehmen – die Finox Enterprises Ldt.
    Das halten wir mal fest, denn auf Althafen Unternehmen und Unternehmen auf Zypern werden wir noch öfter stoßen.

    Seit Januar 2022 gibt es aber auch eine neue Gesellschafterliste der RAW Potsdam GmbH.
    Neben der bekannten Green Palmers Holdings Ldt. mit Sitz in Limassol/ Zypern gibt es drei neue Gesellschafter: VK Invest GmbH, MN ReAl Vermögensverwaltung GmbH und die AM Invest GmbH. In einer ist eine Manuela Nauheimer Geschäftsführerin. Der Gesellschafteranteil der ersten beiden GmbHs liegt übrigens genau bei 10,1 % – zufällig die Grenze für sogenannte Share Deals – mit denen man sich die Grunderwerbsteuer spart, die seit Dezember 2021 vom Gesetzgeber neu festgelegt wurde.
    Über die Gründe, die Eigentümerstruktur – oder hier erst einmal die Gesellschafterstruktur der RAW Potsdam GmbH zu diversifizieren, wollen wir nicht spekulieren, zumindest das Risiko wurde aber damit gestreut.
    Weiß eigentlich die Stadt Potsdam von diesen Wechseln in der Eigentümerstruktur?

    Bei der AM Invest GmbH taucht dann – nicht zum ersten Mal – der Name Alexander Mojaev als Geschäftsführer auf.
    Wir kennen ihn schon einige Zeit, weil es bei ihm vielfältige Verbindungen zum Unternehmen Trockland gibt.
    Ab jetzt müssen wir wieder vorsichtig sein, den Trockland hatte uns 2019 das erste Mal mit rechtlichen Mitteln bedroht, als wir über die Verbindungen des Unternehmens nach Potsdam berichteten.
    Aber da hilft uns jetzt glücklicherweise Herr Zeligman selbst weiter, der über seinen Anwalt C. Partsch in dem Antrag auf einstweilige Verfügung stolz verkünden ließ: „Er ist darüber hinaus seit vielen Jahren auf dem Immobilienmarkt in Berlin mit seiner Firma Althafen Real Estate GmbH tätig.“
    Und der Blick auf eben dieses Immobilienunternehmen zeigt sogleich: Auch da gibt es genug Verbindungen zu Trockland–Strukturen. Gleich auf der offiziellen Webseite heißt es, dass das Projekt PIER 61/ 64 in Kooperation mit Trockland verwirklicht wird. Geschäftsführer der FFE PIER 61-63 ist der bereits genannte Alexander Mojaev. CompanyHouse listet übrigens Dutzende Verbindungen von Mojaev zu Trockland und seinem CEO Yeheskel Nathaniel auf. Gesellschafter der FFE PIER 61-63 sind laut Gesellschafterauskunft die Trockland Pier 61/63 und eine VATOUNIO INVESTMENTS Ldt. – wieder einmal mit Sitz in Limassol in Zypern.

    Hier kann man alle diese Verbindungen gut nachvollziehen.

    Zum Immobilienunternehmen Trockland gibt es vor allem in der Berliner Zeitung viele – immer noch nachlesbare Veröffentlichungen. Vor allem die Projekte am Checkpoint Charlie und das bereits dargestellte am Spreeufer gleich bei der East Side Gallery haben immer wieder Anlass für intensive gesellschaftliche Debatten gegeben. Als Teil des großen Investitionsprojektes Mediaspree hatten Parteien und Aktivist*innen der Initiative „Mediaspree versenken“ jahrelang vergeblich versucht, dieses Luxusprojekt zu verhindern: https://www.tagesspiegel.de/wirtschaft/immobilien/in-zwei-jahren-soll-das-neue-kleine-stuck-stadt-am-wasser-fertig-sein-5554336.html

    Um so wichtiger ist es, dass wir endlich eine soziale Erhaltungssatzung für Gebiete Teltower Vorstadt und Babelsberg Süd bekommen haben. Dank des jahrelangen Engagements der Anwohnerinitiative Teltower Vorstadt hat die Stadtverordnetenversammlung im September nach vielen Jahren mühsamen Kampfes endlich den entscheidenden Beschluss dafür gefasst: https://initiative-teltower-vorstadt.de/blog/category/offizielles/

    Wir sind gespannt, wie es weiter geht, was andere recherchieren und veröffentlichen und was Herr Zeligman nun wirklich auf dem ehemaligen RAW – Gelände tut.

  • Welche Auswirkungen werden die Beschlüsse beim Wohnungsgipfel eigentlich in der Heimatstadt von Frau Geywitz haben?

    Auf 14 Punkte haben sich die Teilnehmer*innen des sogenannten Wohnungsbaugipfels verständigt.
    Obwohl es sich hier offiziell um ein Treffen des „Bündnisses für bezahlbares Wohnen“ handelte ist das Wort Mieten dort nirgends zu finden. Die Mehrzahl dieser 14 Punkte ist an Baufirmen und Immobilieninvestoren adressiert.
    Um aber nicht bei einer allgemeinen Kritik stehen zu bleiben haben wir diese Punkte und Maßnahmen mal auf die Landeshauptstadt Potsdam bezogen.
    Immerhin kommt die Bundesbauministerin aus Potsdam und ist in der dortigen Politik – vor allem ihrer SPD sozialisiert worden. Also sollte man denken – das wird für ihre Heimatstadt der große Wurf.
    Die hier dargestellten inhaltlichen Aussagen zu den 14 Punkten haben wir einer Veröffentlichung des RND entnommen: https://www.rnd.de/politik/14-punkte-gegen-den-wohnungsmangel-das-schlaegt-die-bundesregierung-vor-YBY674V6XVFTVE57QALSAGLIXU.html

    Hier kommt unsere Analyse.

    1. Steuerliche Anreize sollen den Wohnungsbau ankurbeln. Dafür ist laut dem Papier eine degressive – also mit der Zeit abnehmende – Abschreibung von Investitionskosten von jährlich 6 Prozent für neu errichtete Wohngebäude geplant. Der degressive Mechanismus soll für Wohngebäude gelten, deren Bau nach dem 30. September 2023 und vor dem 1. Oktober 2029 begonnen wird.

    Dieses Abschreibungsmodell zielt natürlich vor allem auf private Immobilienunternehmen, die in Potsdam neu bauen. Das sind vor allem Firmen wie Semmelhaack, Vonovia bzw. Quaterback. Dabei werden solche Investoren bevorteilt, die hohe Investitionskosten haben – also: Wer teurer baut, kann mehr abschreiben. Fraglich, ob dieser Anreiz dem Bau bezahlbarer Wohnungen hilft. Der Investor für Bau einer Luxusvilla am Jungfernsee hingegen profitiert.

    2. Die zunächst geplante Verschärfung des Energiesparstandards EH40 wird ausgesetzt. Diese hatte die Ampel eigentlich im Koalitionsvertrag für 2025 vereinbart. EH40 heißt: ein Bedarf von 40 Prozent der Energie eines Vergleichsneubaus. Die Erwartung ist, dass sich bei nicht ganz so hohen und detaillierten Energiesparvorgaben Bauprojekte schneller und unkomplizierter umsetzen lassen. Bei entsprechenden Verhandlungen auf EU-Ebene will sich die Regierung zudem zwar „für anspruchsvolle Sanierungsquoten für den gesamten Gebäudebestand“ einsetzen. Verpflichtende Sanierungen einzelner Wohngebäude soll es aber nicht geben.

    Potsdam hat zwar vor einigen Jahren den sogenannten „Klimanotstand“ beschlossen, große Auswirkungen auf den Gebäudesektor hatte dies aber bisher noch nicht. Im Gegenteil, noch immer werden in Potsdam nutzbare Wohngebäude abgerissen – symbolisch steht die Auseinandersetzung um den Staudenhof. Nach der Wende wurde der Großteil des Wohnungsbestandes durch saniert und modernisiert, neu angesetzte Modernisierungen dienten Investoren in der Regel eher dazu, die Mieten erhöhen zu können und Altmieter zu vertreiben wie wir an Beispielen in der Siemensstraße oder der Schlaatzstraße nachweisen konnten. Das größte Hindernis für eine energetische Sanierung im Altbaubestand sind in Babelsberg, Potsdam – West oder der Stadtmitte nicht Vorgaben für den Klimaschutz, sondern der sehr strikt gehandhabte Denkmalschutz. Der verhindert ganz oft wichtige energetische Maßnahmen und macht Sanierungen extrem teuer.

    3. Für Städte und Kommunen mit „angespannten Wohnungsmärkten“ sollen die gesetzlichen Rahmenbedingungen für den Bau von bezahlbarem Wohnraum vereinfacht werden. Dafür soll eine Sonderregelung im Baugesetzbuch geschaffen werden. Diese soll dann befristet bis Ende 2026 gültig sein.

    Potsdam hat einen „angespannten Wohnungsmarkt“. Viele Maßnahmen, die auf Bundesebene beschlossen wurden, müssen aber erst in den Ländern umgesetzt werden. Brandenburg aber hat zum Beispiel das sogenannte „Baulandmobilisierungsgesetz“ gar nicht auf das Land angewandt, weswegen es auch kein Umwandlungsverbot in Potsdam gibt.
    Die hier dargestellten Rahmenbedingungen betreffen vor allem die schnelleren Baugenehmigungen und vereinfachten Bauleitpläne in neu ausgewiesenen Gebieten für den Wohnungsbau. Die gibt es aber in Potsdam praktisch kaum noch. Eventuell kann dies die Entwicklung in Krampnitz beschleunigen, aber da ist ein ganz anderes Problem das Haupthindernis, schneller bauen zu können: Die Stadt hat es versäumt, gleichzeitig und rechtzeitig eine richtige Verkehrsplanung anzuschieben und jetzt hängt die Menge der neu zu bauenden Wohnungen daran, wann die Straßenbahnanbindung irgendwann kommen wird.

    4. Im Zeitraum von 2022 bis 2027 sollen den Bundesländern „Programmmittel in Höhe von insgesamt 18,15 Milliarden Euro für den sozialen Wohnungsbau zur Verfügung“ gestellt werden. „Bund und Länder übernehmen damit weiterhin gemeinsam Verantwortung“, heißt es weiter.

    Eigentlich ist die Förderung sozialen Wohnungsbaus ein ganz wichtiges Instrument.
    In Brandenburg werden diese Mittel der Wohnungsbauförderung durch die ILB ausgegeben.
    In den letzten Jahren wurden sie in Potsdam aber fast ausschließlich durch die kommunale Gesellschaft ProPotsdam und manchmal durch Genossenschaften in Anspruch genommen. Private Immobilienunternehmen haben bewusst darauf verzichtet und keine Wohnungen mit Mietpreis – und Belegungsbindung gebaut. Es ist nicht erkennbar, dass sich daran etwas ändern sollte. 3 Mrd. Euro pro Jahr aufgeteilt auf 15 Bundesländer werden sicher auch wenig an an den aktuellen Richtlinien ändern. Und die bedeuten inzwischen selbst für kommunale Gesellschaften, dass sie bei den aktuellen Baukosten mit den Förderkriterien der ILB gar nicht mehr im vorgegebenen Segment von Sozialwohnungen bauen können.

    5. Die KfW-Förderprogramme „Kinderfreundlicher Neubau“ und „Wohneigentum für Familien“ sollen attraktiver gestaltet und erweitert werden – beispielsweise durch das Anheben von Kredithöchstbeträgen.

    Dieses Instrument richtet sich an Menschen, die ein Eigenheim bauen wollen oder eine Eigentumswohnung kaufen.
    Ersteres ist in Potsdam inzwischen nahezu ausgeschlossen – es gibt schlicht nicht genug Bauland und für neue Einfamilienhaussiedlungen werden keine neue Flächen ausgewiesen.
    Der Bau von Eigentumswohnungen – meist als Anlageobjekt geplant – ist schon jetzt hoch umstritten in der Stadt. Die Zahl der Selbstnutzer*innen ist sehr gering. Die hier aufgerufenen Preise nähern sich mit 8.000 – 10.000 €/ m² inzwischen dem Niveau von München an. 49 Jahresraten kostet das dann für eine Familie, die eine solche Wohnung kaufen möchte. Keine Bank finanziert so etwas – auch nicht mit dem neuen KfW – Programm. So werden am Ende wieder Anleger mit viel Vermögen aus den alten Bundesländern oder dem Ausland hier Eigentumswohnungen bauen und kaufen – und diese dann über eine Wohnungsverwaltung auf den Mietmarkt bringen und diesen mit noch höheren Mieten noch mehr anheizen.

    6. In den Jahren 2024 und 2025 soll das Wohneigentumsprogramm „Jung kauft Alt“ den Kauf sanierungsbedürftiger Bestandsgebäude attraktiver machen. Dem Papier zufolge soll es über die staatliche Förderbank KfW abgewickelt und durch den Klima- und Transformationsfonds finanziert werden.

    Wie schon beschrieben, gibt es diesen sanierungsbedürftigen Bestand in Potsdam kaum noch. Und wenn, dann ist dies eher für risikofreudige Immobilieninvestoren interessant. Die auch noch aus dem Klimafonds zu fördern ist schön ein starkes Stück.

    7. Leer stehende Gewerbeimmobilien sollen zudem als Wohnraum umgebaut werden. Einer Studie des Bundesinstituts für Bau, Stadtentwicklung und Raumordnung (BBSR) zufolge gäbe es in diesem Bereich ein Potenzial von bis zu 235.000 neuen Wohneinheiten, heißt es. Dazu soll in den Jahren 2024 und 2025 ein zusätzliches KfW-Förderprogramm von rund 480 Millionen Euro aufgelegt werden.

    Das wäre tatsächlich eine gute Idee – auch für die Landeshauptstadt Potsdam.
    Allerdings: Alte, große Bürogebäude mit hoher Leerstandsquote gibt es hier nicht. In den letzten Jahren wird aber fleißig neu genehmigt, neu gebaut. Die Probleme dabei lassen sich aber mit dieser Idee nicht lösen. Ein Teil der Gewerbeimmobilien, die fertig geworden sind und eben so vermietet werden sollten haben kaum Gewerbe gefunden – wie im Brunnenviertel in Waldstadt. Jetzt ziehen da öffentliche Nutzer*innen ein: Staatliche Institutionen, Verwaltungen und neuste Idee: Eine Schule. Die Mietpreise sind dementsprechend hoch. Dann gibt es die Gewerbeimmobilien, die gerade gebaut werden. Da gehen inzwischen die Projektentwickler pleite, wie in Potsdam Project Immobilien. Deren Büroneubau am Hauptbahnhof wird wohl erst einmal eine Bauruine bleiben. Und dann gibt es noch die geplanten Großprojekte wie das IT Centrum auf dem ehemaligen RAW – Gelände oder die Mediacity auf dem Geländes des Filmparks Babelsberg. Da ist es eher gut und im Interesse der Nachbarschaft, dass sie gar nicht erst gebaut werden. Potenzial in Potsdam also: Gering.

    8. Die Bundesregierung will bis Ende 2024 in Absprache mit den Ländern eine „Leitlinie und Prozessempfehlung Gebäudetyp E“ vorlegen. Dadurch soll Bauen „einfacher, schneller und günstiger“ werden.

    Serielles Bauen ist eine gute Idee. Potsdam macht das schon bei einzelnen Gebäuden für die Unterbringung von Geflüchteten. Aber um dies in größerem Maßstab umsetzen zu können fehlt es in der Stadt schlicht an Bauland und neuen Quartieren.

    9. Die Regierung will Anreize zur Entwicklung von Bauland durch die Kommunen schaffen. Dazu soll die Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BImA) die „Abgabe BImA-eigener Grundstücke für öffentliche Aufgaben sowie den sozialen Wohnungsbau um weitere fünf Jahre fortführen“. Eigentlich war dies bis Ende 2024 befristet.

    Genau dies ist in Potsdam ein doppeltes Problem. Einmal fehlt es schlicht an verfügbaren Bauland einer Stadt, die von Wasser und Berlin umgeben ist.
    Und bundeseigene Flächen sind seit Jahren höchst umstritten. Zuletzt gab und gibt es einen heftigen Streit um das Gelände des ESV Lok Potsdam. Es gehört dem Bund und der will dort mit Hilfe eines Höchstpreisgebotes Millionen mit dem Verkauf verdienen. Ähnliche Erfahrungen hat ein Gemeinschaftsprojekt beim ehemaligen Olympischen Reiterhof in Bornstedt gemacht. Verkauft wurde nur nach Höchstgebot, das Gemeinschaftsprojekt hatte keine Chance, das ganze Gelände aber steht bis heute leer und brach. Was bitte werden die „Anreize“ sein, dies in Zukunft anders zu handhaben?

    10. Weiter heißt es, dass in einer Experimentierklausel die Lärmrichtwerte für Wohnbebauung in der Nähe von Gewerbebetrieben angehoben werden sollen. Das letzte Wort sollen bei der Anwendung der Klausel allerdings die federführenden Gemeinden haben.

    Das trifft in Potsdam schlicht nicht zu.
    Potsdam war und ist eine Verwaltungs – und Militärstadt. Gewerbe oder gar Industrie gibt es hier kaum oder wurde auf die grüne Wiese ausgelagert. Lärm ist das Letzte, was in dieser Stadt am Bauen hindert.

    11. Hauseigentümer sollen beim Einbau klimafreundlicher Heizungsanlagen unterstützt werden. Der „Klimabonus“, der Hauseigentümer beim Tausch alter, fossiler gegen neue, klimafreundliche Heizungen fördert, wird erhöht und auch auf Wohnungsunternehmen und Vermieter ausgeweitet.

    Dies ist ja eine Diskussion, die wir gesamtgesellschaftlich führen.
    Ja, wir befürworten den Umstieg auf klimafreundliche Heizungen. In mindestens zwei Hausprojekten der Stadt wird dies gerade gemacht und durch die GLS so finanziert, dass keine Mieterhöhungen notwendig sind.
    Hier ist dieser Punkt aber total unklar formuliert.
    Wer sollen die Vermieter sein? Wie hoch wird der Bonus sein, damit auch große Unternehmen einen Anreiz sehen, ihre Heizungen auszutauschen. Mieterstrom und ähnliche Konzepte stehen da wieder nicht und wenn die Landeshauptstadt Potsdam weiter einen Großteil ihrer Fernwärme mit Erdgas produziert, wird sich hier kaum etwas ändern.

    12 . Die Bundesregierung will eine Senkung der Erwerbsnebenkosten beim Immobilienkauf. Den Ländern soll dafür eine flexiblere Gestaltung der Grunderwerbssteuer ermöglicht werden.

    Das ist – sicher nicht nur in Potsdam – ein Subventionsprogramm für Immobilienspekulanten!
    Wie oben schon beschrieben kaufen Menschen, die in der Stadt wohnen kaum Häuser. Sie sind wegen der Bodenpreise schlicht unbezahlbar. Eigenheime werden kaum noch gebaut, sehr selten verkauft.
    Häuser – so kann man das gut beim Immobilienmarktbericht der Stadt oder verschiedener Portale wie Engels & Völker oder Dahler & Company lesen – werden fast ausschließlich im Luxussegment verkauft. Villen am Heiligen See, am Jungfernsee oder der Berliner Vorstadt erzielen natürlich weiter Höchstpreise. Für diese Käufer dann noch die Grunderwerbsteuer zu senken ist schon eine paradoxe Subvention.
    Aber wahrscheinlich braucht es das Instrument gar nicht. Wir haben bei mehreren Verkäufen größerer Wohnungsbestände – zum Beispiel in Zentrum Ost oder in Bornstedt – die Anwendung sogenannter Share Deals beobachten können. Dann zahlen die künftigen Besitzer*innen gar keine Grunderwerbssteuer.

    13. Um Bauvorhaben noch schneller planen und genehmigen zu können, soll mit den Bundesländern ein „Pakt für Planungs- und Genehmigungs- und Umsetzungsbeschleunigung“ geschlossen werden. Geplant sind Änderungen der Landesbauordnungen, sodass beispielsweise Dachgeschosse einfacher zu Wohnzwecken genutzt werden können oder einmal erteilte „Typengenehmigungen für das serielle und modulare Bauen“ bundesweit Gültigkeit erhalten.

    Das ist sinnvoll – wie wir oben schon dargestellt haben.
    Wie viel davon in Potsdam umsetzbar ist – das ist allerdings fraglich.

    14. Die lange geplante Wohngemeinnützigkeit soll 2024 an den Start gehen. Dabei sollen Vermieter, die dauerhaft bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung stellen, steuerlich begünstigt und gefördert werden.

    Am Ende kommt dann endlich ein Instrument, was Mieter*inneninitiativen und stadtpolitische Gruppen seit Langem fordern.
    Nur: In Potsdam ist dies kaum vorstellbar.
    Die kommunale Gesellschaft ProPotsdam als gemeinnützige Gesellschaft.
    Traumhafte Idee.
    Nur: Wir können uns das bei der Politik von SPD, CDU und Grünen in der Stadt überhaupt nicht vorstellen. Die ProPotsdam hat in Potsdam Aufgaben und Funktionen, die nur sehr wenig mit Gemeinnützigkeit zu tun haben: Abrisse von Gebäuden wie der Fachhochschule und den Staudenhof, Verkauf von Grundstücken und Häusern nach Höchstgebot, Sponsoring und Gläubiger bei der Stadt.
    So fällt unser Fazit eher ernüchternd aus.
    Viele der „Punkte“ treffen auf Potsdam gar nicht zu und/ oder fördern aus unserer Sicht die Falschen.
    Ob mit diesem Programm in der Stadt in nächsten Jahren mehr bezahlbare Wohnungen entstehen erscheint uns mehr als fraglich.
    Eigentlich ist es eher genau die Wohnungspolitik, welche wir von der SPD hier in Potsdam seit Jahren sehen. Große Symbole, viel Sympathie und Unterstützung für Immobilienunternehmen, kaum konkrete Schritte zum Schutz von Mieter*innen.

    Da hat Frau Geywitz gut gelernt.

  • Der Fall Zeligman und RAW: Pressemitteilung zur heutigen Anhörung vor dem Landgericht

    Schwierige Verhandlungen vor dem Landgericht

    Heute fand im Landgericht eine öffentliche Anhörung zwischen den Anwälten des Investors auf dem Potsdamer RAW Gelände (Michael Zeligman, vertreten von Partsch und Partner) und der Vertretung des Mediamaro e.V. (Dr. Jasper Prigge), der rechtlich für die Inhalte auf dem Blog der städtischen Initiative „Potsdam – Stadt für alle“ verantwortlich ist.
    Dabei hat die verantwortliche Richterin eine aus unserer Sicht schwierige und politisch – rechtliche falsche Einschätzung der Positionen vorgenommen.

    Investor wollte städtische Initiative einschüchtern
    Ende Juli veröffentlichte „Stadt für Alle“ einen Artikel, der die Erdölgeschäfte in Russland einer der Firmen des RAW Investors zum Thema machte. Informationen über den Ankauf von russischem Erdöl wurden hierfür von bekannten Medien wie Bloomberg oder der Wallstreet Journal bezogen und als Zitate ausgewiesen. Dennoch beauftragte der Investor einen Anwalt, um gegen die erneute Veröffentlichung der Aussagen vorzugehen. Die juristischen Schritte des Investors führten zur zwangsweisen, zwischenzeitlichen Löschung des betreffenden Artikels vom Blog und der Anhörung vor dem Landgericht Potsdam.

    Schwierige und sehr unterschiedliche Einschätzungen
    Der Tenor der Einschätzungen der Richterin im Landgericht ging in zwei Richtungen. Unser Artikel würde suggerieren, dass wir Herrn Zeligman den Handel mit russischem Erdöl Zeligman „heute“ vorwerfen. Dies ist aus unserer Sicht nicht der Fall. Wir haben deutlich angegeben, auf welche Quellen wir uns beziehen und es ist klar, wann diese veröffentlicht wurden. Auf diese haben wir unsere Recherche gestützt. Als kleine Initiative können wir nur mit öffentlich zugänglichen Informationen arbeiten.
    Außerdem hielt die Richterin die Verwendung von Sekundärquellen mehrmals für problematisch.
    Auch hier fand kaum Beachtung, dass wir über unseren Anwalt natürlich inzwischen die beglaubigten Übersetzungen der Primärquellen vorgelegt haben und diese wortgleich sind. Dies wurde insbesondere beim Streit um einen wichtigen Artikel des Wallstreet Journal deutlich. Ignoriert wurde auch, dass alle diese internationalen Medien, die wir als Quellen verwendet haben, offensichtlich nie abgemahnt wurden. Dies heißt im Grunde, dass der Wahrheitsgehalt oder die Tatsachen dort nicht bestritten werden. Aber, so die Richterin „in einem Artikel aus dem Juli 2023 sind Tatsachen aus dem Jahr 2022 unrelevant“. Dies sieht unser Anwalt und natürlich auch wir selbstredend ganz anders.
    Eine sehr ernüchternde Schlussfolgerung wäre also, dass die Verwendung öffentlicher Quellen für politische Initiativen kaum mehr so möglich ist.

    Politische Dimensionen
    Völlig außer Acht gelassen wurden die politischen Dimensionen dieses Falles.
    Weder ging das Landgericht auf die einschüchternde Vorgehensweise der Gegenseite ein, noch auf ihr eigenes Verschulden der Nichtbeachtung unserer Schutzschrift.
    Besonders problematisch ist es für uns, dass der Handel mit russischen Erdöl durch einen Milliardär, der dieses Geld hier anlegen will nicht einmal thematisiert wurde.
    Gerade für die Menschen aus der Ukraine, die im Gerichtssaal und bei der Kundgebung dabei waren ist dies eine ganz schwere Situation.
    An der Kundgebung vor dem Landgericht beteiligten sich knapp 50 Menschen. Dies ist für uns eine große Ermutigung, weiter zu machen. Es ist in Potsdam ein Thema, woher das Geld für das große und aus unserer Sicht falsche IT – Centrum auf dem ehemaligen RAW Gelände kommt.

    Initiative macht weiter und fordert Stadtpolitik auf, endlich genauer hinzusehen
    Es bleibt dabei: Dies ist hier ein sogenannter SLAPP (strategic lawsuits against public participaton), ein Einschüchterungsversuch eines großen Unternehmens gegenüber einer kleinen politischen Initiative. Krass, dass dies ein Landgericht in Potsdam völlig ignoriert.

    Das Netzwerk „Stadt für alle“ wird weiter Rechercheergebnisse über Zeligman und seine Unternehmen zusammentragen und veröffentlichen. Seit Beginn des Verfahrens haben wir ganz viele neue Informationen erhalten – so von oppositionellen russischen Journalist*innen und der Schweizer Initiative Public Eye. Diese werden wir jetzt aufarbeiten und natürlich veröffentlichen.

    Gemeinsam mit unserem Anwalt werden wir die Verkündung und deren Begründung sorgfältig anschauen und gegebenenfalls in Berufung gehen.

    Wichtig ist aber die stadtpolitische Dimension dieses großen – internationalen Falls.
    Was tut die Stadt Potsdam, damit es in Zukunft nicht mehr zu solchen Bedrohungsszenarien gegenüber bürgerschaftlichem Engagement in Potsdam kommt?

    Wir als Netzwerk „Stadt für Alle“ fragen die Stadtverordneten ernsthaft:

    • Ist ein Investor, der eine Bürgerinitiative dermaßen einschüchtert und bedroht, wirklich eine gute Wahl für Potsdam?
• Ist ein Investor, der in Potsdam Geld anlegt, das er sehr wahrscheinlich aus russischem Erdöl erwirtschaftet hat, wirklich eine gute Wahl?
• Haben die Solidaritätsbekundungen der LHP gegenüber den Kriegsopfern aus der Ukraine vor diesem Hintergrund nicht ihre Glaubwürdigkeit verloren?
• Ist ein Investor, der sein Vermögen auch mit dem Export von fossilen Energieträgern wie Öl erwirtschaftet, für eine Stadt im Klimanotstand die richtige Wahl?
• Ist es spätestens jetzt nicht an der Zeit, Mechanismen einzuführen, die die Stadt vor solchen Investoren bewahren oder zumindest deren Vorzugsbehandlung verhindern?

    Netzwerk „Stadt für alle“ – 13.09.2023

  • David gegen Goliath oder: Ein Erdölmilliardär gegen „Stadt für alle“ in Potsdam

    Das Netzwerk „Stadt für alle“ hat mit seinen Recherchen über die Geschäftsmodelle von Investoren in Potsdam in den letzten Jahren oft viel Aufmerksamkeit erfahren. Lokale Medien haben manchmal berichtet, die „Panama – Recherche“ hat es sogar in die überregionalen Medien geschafft, Trockland und Moraitis haben gegen uns geklagt und sich schließlich aus Potsdam weitgehend zurück gezogen. Teilweise haben uns Menschen aus anderen Regionen kontaktiert, weil sie ähnliche Erfahrungen gemacht hatten und unsere Informationen brauchten.

    Mit unserer neusten Veröffentlichung vom Juli 2023 mit dem Titel „Wie Profite aus dem Geschäft mit russischen Erdölprodukten in Potsdam angelegt werden…“ haben wir aber in ein Wespennest gestoßen.

    Denn nun haben wir ein richtig großes Verfahren vor uns.
    Der Milliardär Michael Zeligman – wohnhaft in Monaco und seine Concept Oil Services Ldt., ein milliardenschwerer Erdölkonzern – mit Sitz in Hongkong – klagen gegen uns.

    Zuerst hat uns sein Anwaltsbüro – Partsch und Partner vom Berliner Kuhdamm – eine Abmahnung zukommen lassen. Nachdem wir die Frist haben verstreichen lassen, gehen sie jetzt mit einer „einstweiligen Verfügung“ beim Landgericht in Potsdam gegen uns vor.
    Inzwischen liegt uns diese vor – dabei hat das Landgericht eine Schutzschrift unseres Anwaltes übersehen und ein Ordnungsgeld von bis zu 250.000 € wird angedroht – ersatzweise 6 Monate Haft für den kleinen Verein Mediamaro, der die Seite des Blogs verantwortet.
    Nach unserem Widerspruch hat das Landgericht Potsdam jetzt einen ersten Termin für eine öffentliche Verhandlung angesetzt: Mittwoch, den 13. September 2023.
    Unseren Artikel mussten wir sicherheitshalber erst einmal vom Blog nehmen.

    Worum geht es?

    Michael Zeligman hat ein Vermögen beim Handel mit russischem Erdöl gemacht.
    Die Gründung seines Unternehmens Concept Oil Services Ltd. ist mindestens undurchsichtig, wie wir in einem Artikel von 2019 bereits dargestellt hatten – der übrigens nie rechtlich beanstandet wurde.

    In Potsdam will Zeligman über 100 Mio. € in einem sogenannten „Creativ village“ auf dem ehemaligen RAW Gelände anlegen.
    Wir sehen dieses Investment kritisch, weil hier eines der größten IT – Centren der Region entstehen soll, für welches es weder einen solchen Bedarf gibt, noch genug Arbeitskräfte in Potsdam. Ganz praktisch werden 1.000 hochbezahlte IT Fachleute einen großen Verdrängungsmechanismus im Stadtteil in Gang setzen.
    Wegen dieses Projektes hat sich eine Anwohnerinitiative gegründet, die inzwischen die erste soziale Erhaltungssatzung der Stadt politisch erzwungen hat.
    Eine Aktivistin hat dies in einer Rede vor der Stadtverordnetenversammlung mal so formuliert: „Das IT-UFO wird für Menschen gebaut, die hier NICHT wohnen, es entstehen Arbeitsplätze für Menschen, die hier NICHT leben, hier wird mit Renditen gerechnet, die NICHT in der Stadt bleiben.“

    In unserer Recherche hatten wir über die Geschäfts der Concept Oil Services Ltd. berichtet, die wir als dubios empfinden. Auf Grundlage öffentlicher Quellen haben wir im Einzelnen beschrieben, wie das Unternehmen arbeitet. Dabei haben wir uns vor allem auf Finanzmagazine wie das Wallstreet Journal und Financial Times berufen, aber auch das Rechercheteam Public Eye aus der Schweiz – https://www.publiceye.ch/de/

    Wir haben dazu in den letzten Wochen eine Unmenge an Dokumenten, Veröffentlichungen und Recherchen gesammelt und können die Geschäfte belegen.

    Unser Medienanwalt Dr. Jasper Prigge hat uns aus zwei Gründen dazu geraten, auf eine öffentliche Verhandlung zu setzen.

    Unser Artikel beruht fast ausschließlich auf einer Analyse der öffentlichen Berichterstattung über die genannten Geschäfte von Concept Oil Services Ltd.. Wir haben für alles mehrere Quellen – vor allem von internationalen Finanzmagazinen und investigativ tätigen Journalist*innen.
    Im Gegensatz dazu sind die Vorwürfe in den Anwaltsschreiben teilweise konstruiert. Mehrmals wurden im Antrag der Anwaltskanzlei gegenüber dem Gericht unsere Aussagen falsch wieder gegeben.

    Die anwaltlichen Schreiben enthalten keine Belege darüber, dass unsere Erkenntnisse nicht stimmen. Es gibt keine Informationen darüber, dass M. Zeligman auch gegen Bloomberg, Wallstreet Journal und andere geklagt hätte, die dies ja eigentlich zuerst veröffentlicht haben.
    Von Public Eye haben wir auch die klare Bestätigung, dass Zeligman gegen sie nie mit rechtlichen Schritten vorgegangen ist.
    Stattdessen gibt es zu allen Punkten „Eidesstattliche Versicherungen“ von Michael Zeligman, in denen dieser erklärt, dass unsere Bahauptungen nicht stimmen.
    Nein, das ist eigentlich auch nicht richtig. Konsequent erklärt er überall, dass dies „Derzeit“ nicht der Fall wäre. Nur – das haben weder wir, noch die anderen Medien behauptet, sondern uns erkennbar auf einen anderen Zeitraum bezogen.

    Die anwaltlichen Schreiben enthalten außerdem so manch andere interessante Informationen.
    So heißt es da: „Er ist darüber hinaus seit vielen Jahren auf dem Immobilienmarkt in Berlin mit seiner Firma Althafen Real Estate erfolgreich tätig.“
    Dann schauen wir mal auf die Webseite https://www.althafen.com/
    Und da begegnet uns ein alter Bekannter wieder: Als Partner des in Berlin politisch höchst umstrittenen Projektes an der East Side Galery steht da: Das Immobilienunternehmen Trockland. Und als Geschäftsführer ebenfalls bekannt: Vitali Kivmann, der als Beauftragter für Trockland die ersten politischen Kontakte in Potsdam geknüpft hatte.
    Von der großen Immobilienfirma Trockland kam übrigens die erste Abmahnung, die wir je für eine Recherche erhalten hatten.

    Der zweite Grund, weswegen uns unser Anwalt diesen Weg empfiehlt ist die politische Dimension des Falls.
    Im Grunde geht es hier in Potsdam jetzt öffentlich um ganz brisante und wichtige politische Themen:

    • Das Geschäft mit dem dreckigen fossilen Energieträger Erdöl
• Die undurchsichtigen Finanzströme und Unternehmenskonstrukte von Investoren
• Natürlich weiter das von uns kritisierte „Creative village“ auf dem ehemaligen RAW – Gelände und die Gefahren der Gentrifizierung.
• Und nicht zuletzt: Das einschüchternde und bedrohliche Vorgehen eines Erdölmilliardärs gegen eine kleine Initiative. Der – laut Anwalt zehnfach überhöhte – Gegenstandswert in der Abmahnung beträgt hier 500.000 €, die bisherige Anwaltsrechnung an deren Anwalt ca. 4.500 €. Dies ist ein typischer „SLAPP“: https://umweltinstitut.org/welt-und-handel/slapps-einschuechterungsklagen/

    Dies eröffnet uns Möglichkeit, diese – auch über Potsdam hinaus – wichtigen politischen Themen hier öffentlich zur Diskussion zu stellen.
    Deshalb werden wir in den nächsten Wochen unsere Positionen zu all den oben genannten Positionen deutlich machen. Ein Erdölmilliardär, der seine Gewinne aus diesem dreckigen Geschäft hier mitten in Potsdam anlegen will, muss sich öffentlich unserer Kritik stellen und über sein Geschäftsmodell aussagen.

    Wir werden gemeinsam unsere Ablehnung einer Welt deutlich machen, die auf der Ausbeutung und Nutzung von Erdöl und anderen fossilen Energieträgern beruht.
    Wir werden unsere klare antikapitalistische Kritik an undurchsichtigen Finanzströmen und Unternehmensstrukturen deutlich machen.
    Wir werden noch einmal sagen, dass ein riesiges IT Centrum auf dem ehemaligen RAW Gelände die vollkommen falsche Entscheidung ist – und Gentrifizierung und Verdrängung befördern wird.
    Wir stellen uns gemeinsam gegen diese Klagen und Einschüchterungsversuche kritischer Bürger*inneninitiativen in Potsdam und überall.

    Inzwischen haben wir natürlich weiter recherchiert.
    Wir haben eine Menge neuer Dokumente bekommen, die unsere Erkenntnisse decken und untermauern.
    Hier wollen wir deshalb auf ein paar dieser neuen Unterlagen und Rechercheergebnisse eingehen, die von der einstweiligen Verfügung nicht betroffen sind.
    Dazu ergänzen wir hier einige weitere Quellen.
    Das große internationale Börsen – und Finanzmagazin Bloomberg schreibt am 21. März 2023:
    „Sechs wenig bekannte Unternehmen traten im Dezember als neue Könige des russischen Öls hervor und wickelten gemeinsam genug Exporte des Landes ab, um sie in die Liga der größten Rohstoffhändler der Welt zu katapultieren.
    Die Frage, wer den russischen Ölfluss verwaltet, nachdem große internationale Händler ihre Beziehungen zu Moskau abgebrochen haben, ist eines der größten Rätsel des Ölmarktes. Nun zeigen die von Bloomberg eingesehenen russischen Zolldaten für die letzten vier Wochen des Jahres 2022, dass die sechs Unternehmen mit Sitz in Hongkong und Dubai insgesamt etwa 1,4 Millionen Barrel russisches Rohöl pro Tag umgeschlagen haben.“ – https://www.bloomberg.com/news/articles/2023-03-21/new-kings-of-russian-oil-were-these-six-traders-in-december?leadSource=uverify%20wall

    Also beweisen Zolldaten, dass Concept Oil Services Ltd. im Dezember 2022 einer der größten Erdölhändler mit russischem Erdöl war.
    Noch deutlicher sind die Daten auf dieser Seite, welche offizielle Frachten und ihre Ladungen veröffentlicht – hier bis November 2022 natürlich auch Erdöl über die Concept Oil Services Ltd.
    https://www.importgenius.com/russia/buyers/concept-oil-services-limited
    Ähnlich ist diese Seite aufgebaut, welche ebenfalls den Handel mit russischem Erdöl und ihre Exporteure und Importeure auflistet: https://www.volza.com/company-profile/concept-oil-services-limited-40919196/
    Nicht zuletzt haben inzwischen auch Journalistinnen aus dem russischsprachigen Raum über Michael Zeligman und die Concept Oil Services recherchiert und berichtet. Auf einer Seite von kritischen Journalistinnen der russischen Opposition gibt es eine ausführliche Analyse der Geschäfte von Michael Zeligman und seiner Verbindungen zum russischen Staat und zu russischen Konzernen.
    So, damit gehen wir den nächsten Schritt an die Öffentlichkeit.

    Wir sind uns bewusst, dass wir uns in einer rechtlichen und öffentlichen Auseinandersetzung befinden, in dem die andere Seite ganz andere – vor allem finanzielle – Mittel zur Verfügung hat.
    Es ist es aber wert!
    Lasst uns gemeinsam für eine Stadt, für eine Welt ohne Anlageobjekte von superreichen Erdölhändlern eintreten!

    Titelbild: Auszug vom Titelbild einer Recherche russischer Investigativjournalisten über Zeligman

  • Eine bittere Bilanz und ein düsterer Ausblick

    Hier veröffentlichen wir unsere ausführliche und sehr detaillierte Analyse der Umsetzung des sogenannten „Wohnungspolitischen Konzeptes“ von 2015.

    Das PDF zum Runterladen

    Klares Fazit: Das „Wohnungspolitische Konzept“ von 2015 wurde in großen Teilen nicht von der Stadtpolitik umgesetzt.
    Auch eine Arbeitsgemeinschaft des Arbeitskreises Stadtspuren war bereits zum gleichen niederschmetternden Ergebnis gekommen.

    Nun wird seit Februar 2023 das neue Konzept erarbeitet – und das Netzwerk „Stadt für alle“ hat sich überreden lassen – nein, natürlich wollen wir bei dem wichtigen Thema mitreden – im Begleitkreis dabei zu sein.
    Am Mittwoch, den 5. Juli 2023 fand das zweite sogenannte Dialogforum für die Erarbeitung des neuen Wohnungspolitischen Konzeptes statt.

    Wenig Bürger*innen…


    Und leider haben sich da so ziemlich alle Befürchtungen über die Sinnhaftigkeit solcher Beteiligungsformate in Potsdam bewahrheitet.
    Vor allem waren keine Bürger*innen der Stadt Potsdam da. Eigentlich ist dieses Dialogforum dazu gedacht, mit vielen Menschen ins Gespräch zu kommen, ihre Meinungen zur Wohnungspolitik in den Diskurs einfließen zu lassen. Nun waren rund 30 Menschen im großen Saal des Potsdam – Museums und davon waren fast alle aus der Verwaltung, dem Begleitkreis, den Planungsbüros und ein paar Menschen aus der Politik.
    Trotz aller Werbung fanden die Menschen in der Stadt: Eine Beteiligung an einem neuen Konzept für Wohnungspolitik in Potsdam macht keinen Sinn.
    Trotzdem haben die Moderator*innen ihr Konzept nicht geändert. Also wurde zum wiederholten mal das Beteiligungsformat vorgestellt – was fast alle Anwesenden längst kannten. Dann durften alle noch mal mit Zettelchen ihre Fragen, Vorschläge und Ideen formulieren – was wir bereits 4 – 5 x im Begleitkreisen, Onlineplenas etc. getan hatten und die wurden dann vorgelesen.
    Keine Antworten gab es auf die Frage, wie alle diese Zettelchen und Vorträge und Positionen in das neue Konzept einfließen werden.

    Was alles nicht passierte.
    Kontroversen austragen.
    Andere Formate ausprobieren.
    Stadtpolitik kritisch betrachten.
    Wege zu einem anderen Konzept skizzieren.

    Zwei Stunden konnten sich der Oberbürgermeister und die Beigeordnete Frau Meier zurücklehnen und zur Kenntnis nehmen, was alles nicht passieren wird.
    Wie gehabt war die Mehrheit der politisch Verantwortlichen nicht dabei. Die Vertreter*innen von SPD, Grünen, Bürgerbündnis, FDP waren in dem gesamten Prozess noch nie dabei – weder in Begleitkreisen, noch Fachworkshops.
    Die ganze fachliche Debatte – sie geht an der übergroßen Mehrheit der Stadtverordneten völlig vorbei.

    Diese werden es aber mal umsetzen müssen – ohne die entsprechende Expertise, ohne Stadtgesellschaft.

    Hilft das, was wir tun?
    Unter großem personellen und zeitlichen Einsatz haben wir seit Februar 2023 gemeinsam mit Migrantenbeirat, Autonomen Frauenzentrum, der Anwohnerinitiative Teltower Vorstadt und anderen ehrenamtlichen Initiativen versucht, einen Beitrag für eine andere Wohnungspolitik in Potsdam zu leisten.
    Des unsichtbaren Diskurs haben wir sicher bereichert.
    Ob eine gutes oder schlechtes wohnungspolitisches Konzept aber tatsächlich Veränderungen bei mehrheitlich ignoranten Stadtverordneten bewirkt, scheint fraglich.

    Vor allem, weil schon das alte Konzept niemand umsetzen wollte.

    Wir sind gespannt.

  • Teil 5 unserer Analyse des Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – ein ernüchterndes Fazit

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    Stadt für alle zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 5: Umsetzung als Gemeinschaftsaufgabe – warum so vieles scheiterte

    In Teil 1 bis 4 haben wir an Beispielen dargestellt, dass im Wohnungspolitischen Konzept von 2015 zwar viele gute Ideen enthalten sind, aber nach acht Jahren die ernüchternde Bilanz zu ziehen ist, dass nur ein kleiner Teil der konzipierten Maßnahmen umgesetzt wurde.

    Warum scheiterte die Umsetzung und wer hat da versagt?

    Um das herauszufinden müssen wir auf die Gremien und Personen schauen, denen für den Gesamtprozess zentrale Koordinations- und Steuerungsfunktion zukommt.

    Wohnungsversorgung in Potsdam ist im Konzept als gemeinsame Aufgabe verschiedener Akteure bestimmt. Einige fanden sich 2014 fanden im Begleitkreis zusammen und erarbeiteten eine Konzeption für die Landeshauptstadt. Diese wurde 2015 von der Stadtverordnetenversammlung beschlossen.
    Der Begleitkreis so war der Plan – sollte, seine Tätigkeit als ständiges wohnungspolitische Beratungsgremium weiterführen. In ihm war Kompetenz aus der Stadtverwaltung, den Fraktionen der SVV, der Wohnungswirtschaft, aus verschiedenen Interessenverbänden und stadtpolitischen Initiativen versammelt; so dass es nur folgerichtig war, diesem Gremium eine zentrale Rolle bei der Umsetzung des beschlossenen Konzepts zuzuweisen.

    Der Start in die Umsetzungsphase war in der Tat erfolgversprechend. 2016 wurde aus dem Begleitkreis heraus ein ‘Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen der Landeshauptstadt Potsdam’ gegründet. Im gleichen Jahr wurde eine Vereinbarung zur Zusammenarbeit unterzeichnet. Sie ist hier nachzulesen: https://www.potsdam.de/system/files/documents/buendnis_wohnen.pdf
    Aber: Stadtgesellschaftliche – und Mieter*inneninitiativen waren da nie vertreten. Im Gegenteil, die Organisations – und Kommunikationsstruktur war so angelegt, dass ehrenamtlich organisierte Initiativen kaum ein Chance bekamen, kontinuierlich mitzuarbeiten.

    Was ist der Inhalt der Vereinbarung? Was wurde umgesetzt?

    Wesentliche Zielen waren, “Verwaltung und Politik in aktuellen wohnungspolitischen Fragen zu beraten und …Handlungsempfehlungen …zu erarbeiten” sowie “ “konstruktiv und kritisch an der Umsetzung des wohnungspolitischen Konzeptes der Landeshauptstadt Potsdam mitwirken”.
    Diese Ziele wurden deutlich verfehlt. Weder ist es dem Bündnis gelungen, sich als wirksames Beratungsgremium zu etablieren, noch war es im Stande, die Umsetzung der Maßnahmen konstruktiv und kritisch zu begleiten. Diese wenig schmeichelhafte Wertung ist an mehreren Einzelpunkten ablesbar.

    Es war vorgesehen, eine Geschäftsstelle beim Fachbereich Wohnen einzurichten, um die Tätigkeit des Bündnisses zu koordinieren und zu moderieren. Jahrelang wurde die Aufgabe offenbar zusätzlich von der Leitung des Fachbereichs übernommen. Erst in jüngster Zeit wurde dafür eine Personalstelle geschaffen, deren Aufgabenprofil und Arbeitsumfang bislang für das Bündnis unklar geblieben sind.

    Die Vereinbarung sieht vor, regelmäßige Treffen zweimal pro Jahr durchzuführen. In den Anfangsjahren geschah das noch wie geplant, ab 2018 fanden Treffen nur noch diskontinuierlich statt und in den Zeiten der Corona-Beschränkungen kamen sie fast zum Erliegen.

    Im Anfangsschwung der Gründung stellte das Bündnis 2016 einen Umsetzungsplan zum Wohnungspolitischen Konzept auf, der eine Prioritätenliste der Maßnahmen und zugeordneter Verantwortlichkeiten enthielt. In den nächsten Jahren dämmerte der Prozess vor sich hin, die interne Überprüfung der Maßnahmen erfolgte nur sporadisch, der Überblick über den Umsetzungsstand drohte zu entschwinden. Das veranlasste 2019 vier Aktive aus der Fraktion DIE aNDERE, der CDU und des AK Stadtspuren sich in einer AG zusammenzufinden, um unter Beteiligung der Fachbereiche Wohnen und Stadtentwicklung den Umsetzungsprozess einer Zwischenevaluation zu unterziehen.
    Das Ergebnis wurde 2020 vorgestellt. Es war niederschmetternd: Von den 31 Instrumenten und Maßnahmen des 2015 beschlossenen Konzepts waren 2020 fünf vollständig und sechs weitere teilweise umgesetzt. Das bedeutet im Umkehrschluss: Fünf Jahre nach Beschlussfassung des Konzepts hatte bei mehr als die Hälfte der Maßnahmen die Umsetzung noch nicht einmal begonnen.

    Das Ergebnis der Zwischenevaluation blieb erst einmal unter Verschluss. Eine Berichterstattung an die Stadtverordneten, obwohl in der Vereinbarung jährlich vorgesehen, fand zwischen 2016 und 2020 nicht statt.Im Januar 2020 schließlich wurde der Oberbürgermeister aufgefordert, eine Darstellung zum Stand der Umsetzung zu geben und gleichzeitig weitere Vorschläge zu Aktualisierung des Konzepts zu entwickeln. Der Bericht verschob sich bis zum März 2021, die Mitteilungsvorlage ist hier einsehbar:
    https://egov.potsdam.de/bi/___tmp/tmp/45081036/XnWDHaKZ8VP3h0UMQ7VSz7jK1O6x5Xodsq4UdsHB/KaoxWlXo/08-Anlagen/01/Anlage.pdf

    Warum blieb die Umsetzung stecken?

    Als entscheidender Schwachpunkt erwies sich, dass es im Bündnis zu ´keinem Zeitpunkt gelungen ist, die Aktivitäten so zu organisieren,
    • dass die im Konzept beschlossenen Maßnahmen von den jeweils verantwortlichen Akteure auch tatsächlich in Angriff genommen wurden
    • dass der Umsetzungsstand der Maßnahmen kontinuierlich erfasst wurde (Prozessmonitoring)
    • dass bei ungenügendem Erfüllungsstand Nachsteuerungsmaßnahmen ergriffen wurden

    Dass sich dieser Zustand über viele Jahre dahinschleppen konnte, ist einerseits nachvollziehbar, wenn man bedenkt, dass die Aufgabe der Geschäftsstelle als das entscheidende Koordinationszentrum des Bündnisses über viele Jahre hinweg als Zusatzaufgabe an die Leitung des Fachbereichs Wohnen delegiert wurde, aber ohne die erforderlichen personellen Ressourcen bereitzustellen.
    Andererseits kann diese Situation den zuständigen Beigeordneten, Frau Meier und Herrn Rubelt, nicht verborgen geblieben sein, so dass ganz deutlich die Frage nach der politischen Verantwortung für den unbefriedigenden Zustand gestellt werden muss.

    Die Frage stellt sich ebenso in Richtung der Stadtverordneten. 2015 wurde ein Beschluss zum Wohnungspolitischen Konzept gefasst, über mehr als fünf Jahre wurde in der SVV kein Bericht zum Umsetzungsstand gegeben. Und das in einer Zeit, in der die Wohnungssituation in Potsdam von Jahr zu Jahr dramatischer wurde. War das Desinteresse oder Unvermögen?

    Bis heute haben nicht alle Fraktionen der SVV eine Wohnungspolitischer Sprecherin benannt; insbesondere aus den Fraktionen der SPD un d Bündnis90/Grüne gab es im Bündnis keine kontinuierliche Vertretung: Damit fehlte die fachpolitischen Kompetenz gerade der Fraktionen, die mit ihrer Mehrheit in der Rathauskooperation die Empfehlungen des Bündnisses in politischen Beschlüsse übersetzen müssen. Und leider setzt sich diese problematische Entwicklung auch bei der Erarbeitung des neuen Wohnungspolitischen Konzepts fort. Im Begleitkreis waren Vertreterinnen von SPD und Grünen noch nie dabei. Wenn sich aber wesentliche politische Akteure der Stadt, die schließlich verantwortlich solche Konzepte umsetzen sollen, bereits der Erarbeitung, Diskussion und fachlichen Weiterbildung verweigern, ist es wenig verwunderlich, dass eben Vieles nicht umgesetzt wurde (und wird?)

    Was muss sich ändern?

    Wenn bei den Stadtverordneten und den Entscheidungsträger*innen / politischen Führung der Verwaltung der Stadtverwaltung der ernsthafte Wille vorhanden ist, ein neues Wohnungspolitisches Konzept zu erarbeiten und es danach erfolgreich umzusetzen, dann einige Dinge besser zu regeln:

    • Die Fraktionen in der SVV müssen über Personen mit Fachkompetenz im Bündnis kontinuierlich mitarbeiten.
    • Die Stadtverordneten müssen ihrer politischen Kontrollfunktion nachkommen, in regelmäßigem Turnus Berichte über die Umsetzung des beschlossenen Konzepts zu fordern.
    • Die Entscheidungsträger der Verwaltung, die Beigeordneten und Fachbereichsleitungen, müssen dafür Sorge tragen, die Geschäftsstellen so personell auszustatten, dass sie inhaltlich und organisatorisch die Funktion als Koordinationszentrum des Bündnisses ausfüllen kann.
    • Die stadtpolitischen – und vor allem Mieter*inneninitiativen der Stadt müssen auch über den Erarbeitungsprozess hinaus einbezogen, gehört und respektiert werden.

  • Bilanz des Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – Teil 4: Die ProPotsdam

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    „Stadt für alle“ zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen.
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 4: Die Geschäftspolitik der ProPotsdam –
    oder: was erfolglose Bürgerbegehren bewirken können

    Was war der Auftrag?

    “ 4.A Bei den Zielen der ProPotsdam das Ziel „Bezahlbarkeit“ stärken
    …
    Die Zielstellungen der Landeshauptstadt Potsdam, die wirtschaftlichen Potenziale und Interessen der ProPotsdam und die sich daraus evtl. ergebenen Zielkonflikte werden bereits seit 2008 innerhalb eines sogenannten Balanced-Scorecard-Verfahren (BSC) abgestimmt.
    Dabei wurde auch der Tatsache Rechnung getragen, dass das Unternehmen neben der Bereitstellung und Schaffung von Wohnraum, der energetischen Anpassung der Bestände, mietstabilisierenden Maßnahmen und der Unterstützung der sozialen Wohnungsversorgung weitere Aufgaben für die öffentliche Hand erfüllt (u.a. stadtentwicklungspolitische Projekte sowie Sonderprojekte wie Speicherstadt, Luftschiffhafen).
    Zur Finanzierung dieser strategischen Ziele verzichtet die Landeshauptstadt Potsdam auf Ausschüttungen.
    Für die anstehende Neubewertung der BSC-Ziele wird empfohlen, dass die Sicherung der Bezahlbarkeit des Wohnens sowohl durch Neubau als auch im Bestand insgesamt stärker gewichtet wird. Dies ließe sich beispielsweise durch die Vorgabe klären, dass der derzeitige Marktanteil von rund 20 Prozent mindestens gehalten werden soll – etwa auch durch Bestandsankäufe.”

    Wurde der Auftrag erfüllt?

    Die Frage lässt sich schwer beantworten. Die Schwierigkeit liegt zum einen darin, dass im Konzept von 2015 nicht bestimmt ist, mit welchen Maßnahmen das Globalziel „Bezahlbarkeit des Wohnens“ umgesetzt und an welchen Kriterien die Zielerreichung gemessen werden soll. Gleichfalls unbestimmt blieb, in welcher Weise die LHP als Gesellschafterin der ProPotsdam die stärkere Ausrichtung der Geschäftstätigkeit auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum unterstützten wird, in dem sie innerhalb der Logik der BSC-Verfahrens die Anpassung anderer Unternehmensziels ermöglicht (z.B. Verzicht auf Sonderprojekte oder Übernahme von Stadtentwicklungsaufgaben).
    Zwischenfazit: Sowohl Unbestimmtheit der Zielstellung als auch Undurchsichtigkeit der Neujustierung der Unternehmensziele nach 2016 lassen kein Antwort über die Erfüllung des Auftrages des Wohnungspolitischen Konzepts an die ProPotsam zu.

    Eine Ausnahme in Bezug auf Unkonkretheit ist die Empfehlung, in der wachsenden Stadt den Anteil von mindestens 20% am Potsdamer Wohnungsmarkt zu halten. Dies sollte auf zwei Wegen geschehen: Neubau und Ankauf bzw. Halten von Häusern im Wohnungsbestand.
    Der Kurzbericht zur Wohnungsmarktbeobachtung vom Februar 2023 stellt fest, dass der Anteil der ProPotsdam am Wohnungsbestand im Stadtgebiet 19,5% beträgt. (Stand 31.12.2021). Das Ziel würde demzufolge knapp verfehlt.
    Auch das Neubauprogramm, das im Zeitraum von 2011 bis 2027 in Potsdam 2500 Wohnungen plant, konnte das nicht verhindern. Abgesehen davon, dass nicht jede neue errichtete Wohnungen im bezahlbaren Segment lag. Erst in jüngster Zeit wurde im Neubau der Anteil an WBS – Bindung deutlich erhöht.

    Über den Erwerb von Wohnungsbeständen durch die ProPotsdam ist nichts bekannt, wohl aber über den Verkauf. Es handelte sich zum einen um sog. Restitutionsobjekte, bei denen während der Zeit der Klärung der Eigentumsverhältnisse ein Sanierungsbedarf auflief. Zum anderen bot die ProPotsdam als Entwicklungsträger auch Bestände auf Immobilienmessen an und Gebäude und Grundstücke gingen immer noch im Höchstgebotsverfahren auf den Markt.

    Seit 2012 wirkte bereits eine mietpreisdämpfende Maßnahme: Der Zeitraum, innerhalb dessen in bestehenden Mietverhältnissen die Mieten um die gesetzlich zulässige Spanne von 15% erhöht werden, wurde von der ProPotsdam von drei auf vier Jahre verlängert. Damit lag die durchschnittliche Mietsteigerung im Gesamtbestand zwar stets unterhalb der gesetzlich zulässigen Werte, aber dennoch ungefähr 1% über dem Anstieg des Verbraucherindexes.

    Ob es ab 2016 nach Einführung des Wohnungspolitischen Konzepts in der Führungsetage der ProPotsdam Erwägungen in gab, die Balance in der Scorecard stärker in Richtung mietpreisbremsende Maßnahmen zu verschieben, ist in der Öffentlichkeit nicht bekannt.

    Dann aber kam 2021 Bewegung in die Sache.

    Warum das Bürgerbegehren zum Mietendeckel der ProPotsdam half, das Ziel Bezahlbarkeit zu erfüllen

    Im Frühjahr 2021 formierte sich eine Initiative, die ein Bürgerbegehren für einen Mietendeckel im städtischen Wohnungsbestand anstrebte. Die Forderung war, die Mietsteigerungen auf 1% innerhalb von fünf Jahren zu begrenzen. Die von der Stadtverwaltung zusammengestellte Schätzung der Kosten, die sich bei Umsetzung der Forderung des Bürgerbegehrens ergeben würden, war furchteinflößend: Bis 2030 würden die Einnahmeverluste die Summe von 200 Mio. € erreichen. Sie würden dann fehlen, die Vorhaben des sozialen Wohnungsbaus oder den LHP Masterplan 100% Klimaschutz umzusetzen. Längerfristig, so war zu hören, würden die Einnahmeausfälle an die Substanz des Unternehmens gehen, der Verkauf von Wohnhäusern wäre unausweichlich und die Landeshauptstadt müsse das kommunale Unternehmen dauerhaft bezuschussen. Das war in der Tat ein Szenario, dass sich ehrlichen Herzens niemand in Potsdam wünschen dürfte, am wenigsten die Initiatoren des Bürgerbegehrens.

    Bis zum Mai 2022 kam die erforderliche Zahl von ca. 17 000 Unterschriften für das Bürgerbegehren zum Mietendeckel zusammen. Es wurde aber im Dezember von der Kommunalaufsicht als rechtlich nicht zulässig erklärt und damit begründet, dass Mieten kommunaler Unternehmen Gebühren seien, worüber Bürger*innen laut Kommunalverfassung nicht abstimmen dürften. Angesichts der erwartbaren Verfahrensdauer von mehreren Jahren verzichtete die Bürgerinitiative darauf, die Entscheidung der Kommunalaufsicht gerichtlich überprüfen zu lassen.

    Die Botschaft des Bürgerbegehrens jedoch war in der Stadtpolitik angekommen: Neubau allein genügt nicht, es muss etwas getan werden, was unmittelbare Wirkung auf die Miethöhe hat.

    Der Oberbürgermeister und die ProPotsdam stellten einen ‘Aktionsplan für bezahlbares Wohnen und sozialen Zusammenhalt’ auf, der von der Stadtverordneten im Dezember 2020 beschlossen und mit einer Laufzeit bis 2027 als Vereinbarung zwischen der LHP und dem kommunalen Wohnungsunternehmen unterzeichnet wurde.

    Die Vereinbarung enthält ein Paket von Maßnahmen, die durchaus vernünftig sind und die Sicherung bezahlbarer Miete, den Wohnungsneubau sowie den Klimaschutz zu vereinen suchen.

    https://www.propotsdam.de/fileadmin/Bilder/Platzhalter/VereinbarungPotsdamerAktionsplanbezahlbaresWoh_V2_final.pdf

    Maßnahmen mit unmittelbar mietpreisdämpfender Wirkung sind:
    – Moratorium bei Mieterhöhungen bis Oktober 2023
    – Begrenzung der Mieterhöhungen ab November 2023 im gesamten kommunalen Bestand auf maximal 10% innerhalb von drei Jahren
    – Kappung der Mieterhöhung auf 5%

    Die vereinbarten Maßnahmen sind zwar ein ganzes Stück von den Forderungen des Bürgerbegehrens entfernt, haben aber einen ähnlichen, wenn auch deutlich geringeren, dämpfenden Effekt auf den Mietanstieg sowohl in den kommunalen Wohnungen als auch im gesamten Potsdamer Stadtgebiet.

    Fazit
    Man muss nun darauf vertrauen, dass ProPotsdam und Stadtverwaltung die Kosten des Maßnahmepakets richtig kalkuliert haben und in den nächsten Jahren nicht die Gefahren über das Unternehmen hereinbrechen, die beim Bürgerbegehren heraufbeschworen wurden.
    Mit gewissem Erstaunen kann der Beobachter der Szenerie jedoch konstatieren, dass Ereignisse zuweilen listige Wendungen nehmen können und Unternehmungen, obgleich in der Sache erfolglos, im Nachhinein gelegentlich segensreiche Wirkungen entfalten.…..

  • Bilanz der Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – Teil 3

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    „Stadt für alle“ zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen.
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 3: Instrumente zum Schutz von Mieter*innen im Bestand

    Was war der Auftrag?

    “2.B Modernisierung und Umbau im Bestand – maßvoll, bezahlbar und bedarfsgerecht
    …Generell sollten bei jeder Art von Maßnahme (Sanierung, Modernisierung und Umbau) die Bedürfnisse der Bestandsmieter mit berücksichtigt werden (nach spezifischem Bedarf und Einkommensverhältnissen). ….Es soll untersucht und erprobt werden, inwieweit durch eine frühzeitige wie auch aktivierende Einbindung betroffener Mieter Win-Win-Situationen für beide Seiten – der Vermieter – wie auch der Mieterseite – identifiziert und genutzt werden können “
    “2. C Wohnungsmarktmonitoring fokussiert weiterentwickeln
    “z.B. Monitoring von Antragstellungen auf Baugenehmigungen”

    “3. C Vermittlung von Mietshäusern an sozial verantwortliche Eigentümer
    ….. Ergänzend wird der Frage nachgegangen, inwieweit die Landeshauptstadt Potsdam durch ein kommunales Vorkaufsrecht zugunsten Dritter dieses Verfahren unterstützen kann.”

    Wurden die Aufträge umgesetzt?

    Eigentlich nicht.
    Natürlich wurden bei Einzelmaßnahmen von Wohnungsunternehmen zur Modernisierung und Sanierung von Wohngebäuden auch mal die Bedürfnisse der Bestandsmieterinnen berücksichtigt. Hier ist zum Beispiel das Quartier „Heidesiedlung“ am Findling in Babelsberg positiv zu nennen. Aber schon am Brauhausberg hat das mit der Beteiligung der Mieterinnen bei der Modernisierung der ProPotsdam weniger gut geklappt. Und gerade bei Modernisierungsmaßnahmen von privaten Wohnungsunternehmen oder Immobilienbesitzerinnen erreichen uns immer wieder Informationen der Bestandsmieterinnen über Verdrängung, krasse Mieterhöhungen, fehlende Informationen und geplante oder vollzogene Umwandlungen in Eigentumswohnungen oder möblierte Wohnungen. Typisch dafür sind die Häuser in der Schlaatzstraße, die einem Konsortium von Rechtsanwälten gehören und wo Mieter*innen regelrecht herausgedrängt worden. Auch im Haus in der Wichgrafstraße in Babelsberg sind inzwischen 6 Wohnungen entmietet, modernisiert und teilweise als Gewerbe vermietet worden.

    Ein Wohnungsmarktmonitoring für die Stadt Potsdam gibt es bisher nicht – oder es ist öffentlich nicht bekannt. Wir halten dies für ein richtig großes Problem. Damit haben Mieterinnen in dieser Stadt kaum die Chance zu erfahren, wer ihre Vermieterinnen sind und für welche Geschäftsmodelle sie stehen. Wir haben als Netzwerk „Stadt für alle“ umfangreiche Recherchen dazu veröffentlicht – ohne jede Unterstützung der Stadt. Dabei wäre es doch im Interesse der Wohnungspolitik zu wissen, welche Akteure in Potsdam aktiv sind. Ein detailliertes Monitoring wäre Voraussetzung dafür, die gemeinwohlorientierten Akteure zu unterstützen, ihren Bestand zu vergrößern und Spekulanten auch mal gemeinsam das Handwerk zu legen. Aber die Menschen in Potsdam wissen nicht, wer welche Bestände hat, Bauanträge stellt und was bauen will. Wir haben dazu eine eigene Broschüre gemacht, die dieses Problem darstellt.

    Ein kommunales Vorkaufsrecht wurde in Potsdam bisher nicht umgesetzt – auch in Zeiten vor dem Urteil des BVerwG vom November 2021, als die Anwendung für die Kommunen noch leichter war.
    Das liegt einfach daran, dass es die Stadt versäumt hat, soziale Erhaltungssatzungen zu erlassen. Dieses Instrument von Kommunen ermöglicht diesen erst, bei Verkäufen von Häusern ein Vorkaufsrecht wahrzunehmen. Mehrmals war das in der öffentlichen Diskussion – wie beim Haus in der Wichgrafstraße 11 in Babelsberg, wo Mieter*innen ihr Haus selbst kaufen wollten.Vergeblich, weil die Rechtsgrundlagen fehlten. Seit 2019 versucht die Verwaltung nun einen Beschluss der Stadtverordnetenversammlung für die Erarbeitung einer sozialen Erhaltungssatzung für den Stadtteil Teltower Vorstadt umzusetzen. Vor allem aus personellen Gründen ist dies bis heute nicht gelungen – auch, wenn sie jetzt wohl auf der Zielgeraden sind. Aber für den Auftragszeitraum des Wohnungspolitischen Konzeptes gilt: Nicht geschafft.

    Warum wurden diese Aufträge kaum umgesetzt?

    Zuerst fällt beim Lesen des alten Wohnungspolitischen Konzeptes grundsätzlich auf, dass der Schutz von Mieterinnen im Bestand recht kurz kommt. Vielleicht war der soziale und politische Druck vor 10 Jahren noch nicht groß genug. Viele Instrumente, welche es für Kommunen gibt, sind in diesem Konzept nicht einmal erwähnt. Neben sozialen Erhaltungssatzungen bzw. Milieuschutzgebieten gehören dazu auch Zweckentfremdungsverordnungen, Umwandlungsverbote oder Mieterinnenräte.
    Inzwischen hat sich aus unserer Sicht in Teilen der Verwaltung die Erkenntnis durchgesetzt, wie wichtig die Anwendung solcher Instrumente des Mieterinnenschutzes ist. Politisch mehrheitsfähig scheint das aber immer noch nicht zu sein. Zwar werden immer wieder Beschlüsse zur Wohnungspolitik gefasst, in denen Land und Bund aufgefordert werden, die rechtlichen Rahmenbedingungen für einen besseren Mieterinnenschutz zu schaffen. Aber vor allem die SPD – welche ja seit über 30 Jahren im Land und in der Stadt regiert, ist bisher nie damit aufgefallen, solche Initiativen anzustoßen oder zu befördern. So steht weiter eine Neufassung der Regelungen für ein rechtssicheres Vorkaufsrecht aus und auch die Anwendung des sogenannten Baulandmobilisierungsgesetzes in Brandenburg steht weiter in den Sternen.

    Was kann getan werden?

    Prinzipiell halten wir es für eine wesentliche Aufgabe der Wohnungspolitik in Potsdam, Mieter*innen im Bestand zu schützen. Dies bedeutet, alle rechtlich möglichen Instrumente müssen genutzt werden und gehören in ein Wohnungspolitisches Konzept.
    Konkret heißt das, die Stadt muss heute und so schnell wie möglich die Erarbeitung weiterer Sozialer Erhaltungssatzungen in Auftrag geben: Für Babelsberg Nord, für die Brandenburger Vorstadt, für den Schlaatz und Waldstadt. Das Instrument des Verkaufsrechts muss dort verankert sein und genutzt werden, im Land und im Bund soll sich die Stadt für eine rechtssichere Neufassung des Vorkaufsrechts stark machen.
    Die Zweckentfremdungssatzung der Stadt muss geschärft werden. Dazu haben andere Bundesländer gerade eine Initiative gestartet, um endlich dem Problem der Umwandlung in sogenannte möblierte Wohnungen Einhalt zu gebieten. Potsdam sollte sich dafür einsetzen.

  • Bilanz des Wohnungspolitischen Konzeptes von 2015 – Teil 2

    Das Wohnungspolitische Konzept der Landeshauptstadt
    „Stadt für alle“ zieht eine kritische Bilanz

    2015 verabschiedeten die Stadtverordneten ein Wohnungspolitisches Konzept. Derzeit wird es überarbeitet.
    Für uns Anlass zu fragen, wie die Bilanz im Jahr 2023 ausfällt.
    Erfolge werden mit Sicherheit andere für sich verbuchen wollen.
    Wir konzentrieren uns auf Versäumnisse und Fehlschläge.

    Teil 2: Förderung von Baugemeinschaften und anderen Wohnformen

    Was war der Auftrag?

    Die Unterstützung und Förderung von Baugemeinschaften und anderen Wohnformen finden sich im Wohnungspolitischen Konzept von 2015 an vielen verschiedenen Stellen wieder.

    „1.B Beratung von Baugemeinschaften ausbauen…
    Baugemeinschaften werden durch spezifische Beratungsangebote gezielter in den Blick genommen und aktiviert. Die Stadtverwaltung sollte mit Beratungs- und Koordinierungsfunktion Erstberatungen zu Fragen rund um das Thema Baugemeinschaften anbieten, um Interessierte zu erfassen, zu vernetzen und an professionelle Dienstleister in der Stadt, die Baugemeinschaften bei der Planung und Durchführung fachlich begleiten können, weiterzuleiten. Das Beratungsangebot sollte durch eine informative Homepage zu Baugemeinschaften in Potsdam flankiert werden.“

    „1.G Konzeptvergabe ausbauen
… richtet sich an Gemeinwohlorientierte Wohnungsunternehmen, die den Anspruch vertreten, breite Bevölkerungsschichten mit preiswertem Wohnraum zu versorgen, Genossenschaften oder Baugemeinschaften“

    „3.D Neue Finanzierungs- und Organisationsmodelle 
…Das Modell des Bürgerfonds, wie es etwa im Bereich der erneuerbaren Energien regelmäßig zur Anwendung kommt, wird ebenso mit Bezug auf den Wohnungsmarkt thematisiert wie neue Organisationsmodelle (z.B. Neugründung von Genossenschaften, Mietshaussyndikat, Beteiligungsmodelle mit Stiftungen). 
Die vielfältigen Einzelanregungen aus dem Prozess zum wohnungspolitischen Konzept aufgreifend, werden neue Finanzierungs- und Organisationsmodelle auf ihre Anwendbarkeit in Potsdam und ihren Beitrag für mehr bezahlbares Wohnen hin im Rahmen einer Machbarkeitsstudie überprüft.“
    … Eine entsprechende Machbarkeitsstudie sollte zum anderen auch die Möglichkeiten neuer Akteure auf dem Wohnungsmarkt in den Blick nehmen (z.B. Mietshaussyndikat, Neugründung von Genossenschaften). Dies ist vor allem als Option im Falle des Verkaufs von Mietwohnobjekten vorstellbar („Bewohnergenossenschaft“). Hier sollten konzeptionelle Vorüberlegungen zumindest insoweit erarbeitet werden, dass im Bedarfsfall (d.h. in der Regel unter Zeitdruck) effektiv reagiert und eine entsprechende Bewohnerinitiative angemessen unterstützt werden kann.“

    4.C Beratungsangebote für besondere Wohnkonzepte und Wohnprojektinteressierte bündeln
    Verwaltungsseitig werden bestehende und neue Beratungsangebote für besondere Wohnkonzepte und Wohnprojektinteressierte gebündelt, um die Vermittlung an geeignete Anlaufstellen und zu Ansprechpersonen in der städtischen Verwaltung oder bei anderen Wohnungsmarktakteuren zu verbessern.“

    3.C Vermittlung von Mietshäusern an sozial verantwortliche Eigentümer
    “Die Möglichkeiten einer Agentur für die Vermittlung von Mietshäusern an sozial verantwortliche Eigentümer werden geprüft.”

    Wurden die Aufträge umgesetzt?

    Ganz klar: Nein.
    Keine der Punkte wurde bis heute umgesetzt.
    Es gibt weder eine Beratungsstelle für Baugemeinschaften noch Anlaufstellen in der Verwaltung.
    Eine Machbarkeitsstudie zu neuen Finanzierungs – und Organisationsmodellen wurde nie in Auftrag gegeben.
    Es wurde auch nicht geprüft, welche Möglichkeiten sich für die Stadt ergäben, wenn eine Agentur behilflich wäre, den Verkauf von Häusern den sozial verantwortliche und engagierte Eigentümer zu vermitteln.
    Konzeptvergaben an nichtkommerzielle Gemeinschaftsprojekte oder Verkäufe an gemeinwohlorientierte Träger kamen nie zustande.

    Warum sind diese Aufträge nicht umgesetzt worden?

    Ganz offensichtlich gab es trotz aller Beratungen und Beschlüsse 2014/ 2015 erhebliche Vorbehalte gegenüber solchen anderen Wohn- und gemeinschaftlichen Eigentumsformen.Bewerbungen von Baugemeinschaftsprojekten bei Ausschreibungen wie bei der Goethestraße wurden ausgebremst und ignoriert, möglichen Mieterinnenerwerb wie in der Wollestraße unmögliche Hürden in den Weg gelegt, gemeinsame Werkstattverfahren endeten mit einer intransparenten anderen Entscheidung zuungunsten der Gemeinschaftsbewerbung wie in der Döberitzerstraße. Dabei waren die fachlichen und konzeptionellen Rahmenbedingungen gegeben. Von 2016 bis 2019 wurde Potsdam zur „Laborstadt für Potenziale gemeinschaftlichen Wohnens“ einem Forschungsprojekt von DIFU, ITZ und Plan & Praxis.In drei Jahren, vielen Werkstattgesprächen und öffentlichen Veranstaltungen – an denen die Vertreterinnen des Mietshäusersyndikats und anderer Wohnprojekte in Potsdam intensiv beteiligt waren – wurden Forschungsergebnisse erarbeitet, Konzepte gemeinschaftlichen Wohnens vorgestellt und Vorschläge präsentiert, wie in Potsdam gemeinschaftliches Wohnen gefördert werden könnte.Bei einer Fachtagung am 20.06.2019 mit dem Titel „Reale Utopien – Gemeinschaftliche Wohnformen als Trittsteine der Stadtentwicklung“ im Oscar in Drewitz stellte Cord Soehlke, Baubürgermeister der Stadt Tübingen, das innovative Konzept der kleinteiligen Vergabe und Beteiligung von Grundstücken in neuen Quartieren an Baugemeinschaften vor.
    Seit dem Ende dieses tollen Forschungsprojektes ist in Potsdam – nichts passiert.

    Was kann besser werden?

    Alles.
    Im Grunde können wir alles wieder so in das neue Wohnungspolitische Konzept aufnehmen:Es bedarf einer Anerkennung der Möglichkeiten, durch die Unterstützung nichtkommerzieller Wohnprojekte bezahlbaren Wohnraum zu schaffen und zu erhalten. Solche Organisationsformen wie das Mietshäusersyndikat müssen bei der Vergabe von Grundstücken und Häusern informiert und beteiligt werden, dies gilt auch im Neubau wie in Krampnitz. Die Stadt sollte dies durch eine neue Vergabe- und Bodenpolitik unterstützen, welche Erbbaurechtsvergaben nach Liegenschaftszinsen einschließt. Und schließlich muss dies alles in einer Anlauf- und Beratungsstelle gebündelt werden.